Як оформити ВНЖ Грузії при купівлі нерухомості у 2026 році

ВНЖ (посвідка на проживання) у Грузії при купівлі нерухомості — це популярний та легальний механізм імміграції, який з 1 березня 2026 року вимагає об’єкта оціночною вартістю від $150 000 замість колишніх $100 000. Визначальний критерій для міграційної служби — саме офіційна оціночна вартість за звітом сертифікованого оцінювача, а не ціна у вашому договорі купівлі-продажу. Дозвіл видається на 1 рік і продовжується за умови збереження об’єкта у власності.

За 25 років практики на ринках Туреччини та ОАЕ я бачила, як інвестори втрачали час і гроші на емоційних покупках без належної юридичної перевірки. Грузія — одна з найпрозоріших юрисдикцій: реєстр власності відкритий, податкові ставки фіксовані, поріг входу для ВНЖ зрозумілий. Але саме в цій простоті криються ризики. Люди купують «дешеву» квартиру за $80 000, а через півроку з’ясовується: оцінювач ставить $65 000, і підстава для ВНЖ більше не працює. У цій статті я розберу механізм від А до Я — від вибору об’єкта до продовження посвідки на проживання. А якщо ви не хочете ризикувати і шукаєте лоти з гарантованою оцінкою, рекомендуємо одразу переглянути наш каталог нерухомості в Грузії, де представлені лише перевірені інвестиційні проєкти. 

Умови отримання ВНЖ у Грузії в 2026 році

1. Поріг входу — $150 000 оціночної вартості з 1 березня 2026 року. До цієї дати діяв ліміт $100 000.
2. Оцінка важливіша за ціну договору: міграційна служба дивиться виключно на звіт сертифікованого оцінювача, а не на суму у вашому контракті з продавцем.
3. ВНЖ видається на 1 рік і продовжується незліченну кількість разів, поки нерухомість залишається у вашій власності. Через 10 років постійного проживання можна претендувати на громадянство.
4. Підходять квартири, будинки, комерційні об’єкти та земля (крім сільськогосподарської). Об’єкт має бути обов’язково зданий в експлуатацію та зареєстрований у Публічному реєстрі.

Кому доступна посвідка на проживання за інвестиції в активи

Закон Грузії «Про правовий статус іноземців» дозволяє оформити посвідку на тимчасове проживання на підставі володіння нерухомістю громадянам практично всіх країн, включаючи Україну, держави ЄС, Близького Сходу та СНД. Обмеження стосуються лише осіб із чинною забороною на в’їзд або злісних порушників міграційного законодавства.

Подати заявку може власник об’єкта, а також його чоловік/дружина та неповнолітні діти — вони включаються до заяви як члени сім’ї. Батьки власника не входять до цього списку, для них оформлюється окрема підстава.

Важливий нюанс: сама лише купівля нерухомості не дає автоматичного права на ВНЖ. Спочатку ви реєструєте право власності в Публічному реєстрі, потім замовляєте звіт оцінювача, і тільки після цього подаєте документи до Агентства розвитку державних сервісів (SDA). Весь процес займає від 2 до 4 місяців з урахуванням підготовки документів.

Нові міграційні правила: підвищення інвестиційного порогу

З 1 березня 2026 року мінімальна оціночна вартість нерухомості для отримання ВНЖ підвищена зі $100 000 до $150 000. Зміну внесено до підзаконних актів до закону «Про правовий статус іноземців» і вона стосується всіх нових заяв, поданих після зазначеної дати.

«Підвищення порогу — це не посилення міграційної політики, а приведення норми у відповідність до реальних цін на ринку. Квартиру за $100 000 у Тбілісі або Батумі сьогодні знайти можна, але в преміум-сегменті, який справді цікавий глобальним інвесторам, зробити це вже складно»

Міла Гребенщикова, CEO Umbrella Group

Якщо ви подали документи до 1 березня 2026 року і оцінка об’єкта перевищувала $100 000, ваша заява розглядається за старими правилами. Якщо ж ви тільки плануєте купівлю — орієнтуйтеся суворо на нові вимоги.

Оціночна vs ринкова вартість: як працює міграційна служба

Міграційна служба не довіряє сумі в договорі купівлі-продажу — це поле для маніпуляцій. Продавець і покупець можуть вказати $50 000 замість реальних $150 000, щоб знизити податки. Тому SDA вимагає звіт сертифікованого оцінювача, який визначає реальну ринкову вартість об’єкта на дату оцінки.

Звіт оцінювача дійсний обмежений термін — зазвичай 6 місяців з дати складання. Якщо ви купили квартиру, але звіт зробили через рік, оцінювач орієнтуватиметься на поточний ринок, а не на ціну вашої угоди.

Практичний висновок: під час вибору об’єкта перевіряйте не лише ціну продавця, а й ймовірну оцінку. Якщо квартиру куплено з дисконтом 30% від ринку (наприклад, на етапі будівництва), оціночна вартість може виявитися нижчою за поріг. Для ВНЖ найбезпечніше купувати готовий об’єкт за ринковою ціною або трохи вище.

Параметр	До 1 березня 2026 року	Після 1 березня 2026 року
Мінімальна вартість об’єкта	$100 000	$150 000
Критерій оцінки	Офіційна оціночна вартість	Офіційна оціночна вартість
Термін розгляду заяви	до 30 днів	до 30 днів
Термін дії ВНЖ	1 рік	1 рік
Можливість продовження	Так, за умови збереження власності	Так, за умови збереження власності

Вимоги до об’єктів: яка нерухомість дає право на резидентство

Законодавство не обмежує типи об’єктів — підходять квартири, приватні будинки, комерційні приміщення, офіси, готельні номери та земельні ділянки. Єдиний виняток — сільськогосподарські землі: їх купівля іноземцями обмежена, і вони не дають підстави для ВНЖ.

Ключова вимога — об’єкт має бути зданий в експлуатацію. Нерухомість на етапі котловану або з незавершеним будівництвом не підходить: ви не зможете зареєструвати абсолютне право власності в Публічному реєстрі, а без такої реєстрації немає підстави для подання заяви.

Квартири та апартаменти в мегаполісах і курортних зонах

Тбілісі — діловий центр зі стійким попитом на оренду з боку експатів та цифрових кочівників. Середня ціна квартири в новому житловому комплексі бізнес-класу в районах Ваке або Сабуртало — від $120 000 до $200 000 за 2-кімнатну площею 60–70 м². Для порогу $150 000 ідеально підійдуть об’єкти в нових комплексах з якісним ремонтом.

Батуми — курортне місто із сезонним попитом. Тут за $150 000 можна купити квартиру з видом на море в новобудові на першій лінії. Орендний дохід тут сильно залежить від сезону: влітку завантаженість сягає 90%, взимку падає до 30–40%. Якщо головна мета — ВНЖ, а не цілорічна дохідність, Батумі дає більше варіантів у бюджеті $150 000.

Приватні будинки, вілли та комерційні площі

Будинок за $150 000 у Тбілісі або на околицях — це, як правило, об’єкт у передмісті або в старому фонді, що потребує ремонту. У Батумі та Кобулеті на цю суму можна знайти будинок біля моря, але якість будівництва та юридична чистота вимагають дуже ретельної перевірки.

Комерційна нерухомість — чудовий варіант для інвесторів, які хочуть поєднати ВНЖ та високу дохідність. Невелике кафе, магазин або офіс за $150 000 у туристичній зоні Батумі може приносити 8–12% річних. Але управління комерційним об’єктом вимагає вашої присутності або найму керуючої компанії.

Повний список документів для оформлення ВНЖ інвестора

Пакет документів стандартний, але є нюанси, які можуть сильно затягнути процес, якщо не підготуватися заздалегідь.

1. Закордонний паспорт — термін дії не менше 6 місяців з дати подачі. Нотаріальний переклад грузинською мовою є обов’язковим.
2. Витяг з Публічного реєстру про право власності — замовляється онлайн через портал my.gov.ge або в сервісному центрі SDA (Будинку Юстиції). Вартість — 50–100 ларі, термін отримання — 1–2 дні.
3. Звіт сертифікованого оцінювача — оцінювач повинен мати ліцензію, визнану Національною комісією з майнових питань. Вартість оцінки — 200–400 ларі, термін — 3–5 робочих днів.
4. Заява встановленої форми — заповнюється на місці в SDA або онлайн.
5. Фотографії 3×4 — 2 штуки, матові, на білому тлі.
6. Квитанція про сплату держмита — 100 ларі за стандартний розгляд заяви.
7. Документи на членів сім’ї — свідоцтво про шлюб, свідоцтва про народження дітей, нотаріальні переклади.

Якщо нерухомість куплена в іпотеку, додатково знадобиться договір з банком та довідка про відсутність простроченої заборгованості. Обтяження не є підставою для відмови, але банк повинен офіційно підтвердити, що не заперечує проти реєстрації ВНЖ на цей об’єкт.

Процес подачі: покроково

1. Реєстрація права власності — після підписання договору купівлі-продажу ви реєструєте об’єкт у Публічному реєстрі. Термін — 3–5 робочих днів.
2. Замовлення оцінки — виклик оцінювача на об’єкт, підготовка звіту. Паралельно можна робити переклади документів та фотографії.
3. Подача заяви в SDA — особисто в Будинку Юстиції або онлайн через портал. При онлайн-подачі знадобиться електронний підпис.
4. Розгляд — до 30 календарних днів. На практиці в Тбілісі розглядають за 10–15 днів, у Батумі — за 15–20.
5. Отримання ВНЖ (ID картки) — виготовлення пластикової картки з біометричними даними займає ще 5–7 робочих днів.

Приховані витрати: податки, мита та вартість утримання

Бюджет на оформлення ВНЖ часто недооцінюють. Окрім вартості самого об’єкта, закладіть витрати на оцінку, переклади, державні збори та юридичний супровід.

Стаття витрат	Вартість, ларі (GEL)	Вартість, USD (Приблизно)
Держмито за розгляд	100	~$27
Звіт оцінювача	200–400	~$55–110
Витяг з реєстру	50–100	~$14–27
Нотаріальні переклади	150–300	~$40–80
Картка ВНЖ (ID)	100	~$27
Юридичний супровід угоди	500–1500	~$140–410

Щорічне продовження ВНЖ обійдеться набагато дешевше: держмито 100 ларі, оновлений витяг з реєстру та, якщо SDA вважатиме за потрібне, новий звіт оцінювача. Якщо статус об’єкта не змінювався, повторну оцінку замовляти зазвичай не потрібно.

Податки на нерухомість у Грузії

Грузія приваблює міжнародних інвесторів надзвичайно низькими податками на нерухомість. При купівлі ви платите лише разовий збір за реєстрацію права власності — близько 50–100 ларі залежно від площі. Щорічний податок на майно для фізичних осіб відсутній, якщо ваш сукупний річний дохід не перевищує певного (досить високого) ліміту.

При продажу нерухомості раніше ніж через 2 роки після купівлі застосовується податок на приріст капіталу — 15% від різниці між ціною продажу та ціною купівлі. Однак, якщо об’єкт продано рівно після 2 років володіння, податок на приріст капіталу падає до 0%. Це величезний аргумент для інвесторів, які планують середньостроковий перепродаж (фліппінг).

Правила продовження статусу та наслідки продажу активу

ВНЖ на підставі володіння нерухомістю видається на 1 рік. За 40 днів до закінчення терміну дії картки ви подаєте заяву на продовження. Підставою є та сама нерухомість, за умови, що вона залишається у вашій легальній власності.

Якщо ви продали об’єкт, підстава для вашого ВНЖ негайно припиняється. У вас є 30 днів, щоб знайти нову юридичну підставу (наприклад, купити іншу нерухомість або відкрити бізнес) або ж покинути країну. Порушення цього терміну веде до штрафів та потенційної заборони на в’їзд.

Через 10 років постійного проживання в Грузії (сумарно, з урахуванням періодів ВНЖ) ви отримуєте право подати заяву на громадянство. Вимоги включають знання грузинської мови на базовому рівні та відсутність судимостей. Для багатьох інвесторів цей горизонт занадто довгий, тому ВНЖ через нерухомість частіше використовують як інструмент глобальної мобільності та оптимізації податків, а не як прямий шлях до паспорта.

Типові помилки та фінансові ризики хибної стратегії

Ось чесний розбір ситуацій, коли схема «купив квартиру — отримав візу» не працює, або ще гірше, працює проти вас.

Ситуация 1. Купівля на етапі будівництва (офф-план). Забудовник пропонує квартиру за $120 000 на виплат, обіцяючи здачу через рік. Формально поріг не досягнуто, але навіть якби ціна була $160 000 — об’єкт не зданий в експлуатацію. Право власності не може бути офіційно зареєстроване. До моменту введення будинку в експлуатацію мерією ви не маєте жодних підстав для подачі на ВНЖ. Якщо будівництво затягується на 2–3 роки, ви втрачаєте і час, і гроші.

Ситуация 2. Купівля з великим дисконтом нижче ринкової вартості. Інвестор знайшов «гарячу» пропозицію — квартира за $130 000, хоча на ринку такі коштують $160 000. Оцінювач, швидше за все, поставить $150 000–160 000, і поріг буде пройдено. Але якщо дисконт пов’язаний із прихованими проблемами (обтяження, суперечка щодо права власності, поганий стан будівлі), оцінка може виявитися значно нижчою за $150 000. Завжди проводьте жорсткий due diligence до угоди.

Ситуация 3. Купівля в регіоні з низьким попитом. У Кутаїсі або Зугдіді об’єкт за $150 000 — це, скоріше за все, величезний будинок або комерційна площа, які буде неймовірно складно продати в майбутньому. Ви отримуєте ВНЖ, але заморожуєте капітал у неліквідному активі. Якщо через рік вирішите продати — втратите 20–30% лише для того, щоб знайти покупця.

«В Umbrella Group ми принципово розраховуємо чистий net yield за вирахуванням усіх сервісних зборів та податків. Для ВНЖ Грузії це правило теж працює: купуйте ліквідний об’єкт, який можна вигідно здати в оренду або продати без втрат, а не щось, що просто формально підходить під ціновий поріг»

Міла Гребенщикова, CEO Umbrella Group

Ціна помилки: розрахунок втрат при невірній стратегії

Змоделюємо типову помилку. Інвестор купує квартиру в новобудові Батумі за $140 000 на етапі котловану, розраховуючи, що до моменту здачі вона подорожчає до $180 000 і з запасом покриє поріг ВНЖ.

Будівництво затримується на 14 місяців. За цей час інвестор платить відсотки по розстрочці або просто заморожує $140 000 без жодного доходу. Ринок у Батумі трохи просідає (на 5–7%), і після здачі оцінювач ставить $145 000. Поріг не пройдено. Інвестор змушений продавати об’єкт зі знижкою за $135 000 — це втрата $5 000, плюс комісія агента та витрати на угоду з’їдають ще $3 000–4 000.

Підсумок: мінус $8 000–9 000 та 14 місяців згаяного часу. Розумна альтернатива — купівля готового (введеного в експлуатацію) об’єкта за $155 000–160 000 з негайною реєстрацією права власності та подачею на ВНЖ того ж дня. Різниця в ціні $15 000–20 000 повністю компенсується спокоєм, швидким стартом оренди та відсутністю ризику.

Порівняння Батумі та Тбілісі для купівлі під ВНЖ

Вибір міста залежить від вашої кінцевої мети: ВНЖ як самоціль, чи ВНЖ плюс солідний інвестиційний дохід.

Критерій	Тбілісі	Батумі
Поріг $150 000 — що купити?	2-кімнатна в новому ЖК бізнес-класу	2-кімнатна з прямим видом на море
Орендний дохід, % річних	5–7%	6–9% (висока сезонність)
Ліквідність при перепродажі	Висока	Середня
Заповнюваність оренди	Цілорічна	Сезонна (травень–жовтень)
Зростання цін за 2024–2025	8–12%	3–6%
Ризики	Мінімальні	Залежність від туристичного потоку

Для інвестора, який хоче зберегти капітал і отримувати стабільний, прогнозований дохід, Тбілісі є надійнішим вибором. Для тих, хто готовий прийняти сезонність заради виду на море та вищого пікового доходу влітку, — Батумі.

Чек-лист безпеки: юридична перевірка (due diligence) перед угодою

Перед тим як переказувати будь-який завдаток, перевірте ці п’ять параметрів. Помилка на будь-якому з них може коштувати вам відмови у ВНЖ.

1. Юридична чистота — замовте витяг з Публичного реєстру через портал my.gov.ge. Перевірте справжнього власника, відсутність арештів та іпотек, а також історію переходів права власності за останні 3 роки.
2. Статус об’єкта — будинок має бути зданий в експлуатацію, а приміщення — зареєстроване як житлове або комерційне. Якщо в документах вказано «незавершене будівництво», у ВНЖ відмовлять.
3. Оціночна вартість — замовте попередню оцінку до підписання договору (SPA). Оцінювач може надати усну консультацію за 50–100 ларі, яка врятує вам мільйони.
4. Продавець — переконайтеся, що ви маєте справу з реальним власником, а не посередником із сумнівною довіреністю. Будь-яка довіреність має бути суворо нотаріальною та діючою.
5. Комунальні борги — зробіть запит на довідки про відсутність заборгованості за електроенергію, воду та газ. У Грузії комунальні борги переходять до нового власника.

Порада експерта від Міли Гребенщикової

Ось нестандартна стратегія, яку рідко обговорюють звичайні брокери: свідомо купуйте об’єкт, дорожчий за поріг на 10–15%. Якщо мінімальна оціночна вартість $150 000, ваша цільова ціна — $165 000–175 000. Це створює фінансову «подушку безпеки»: навіть при просіданні ринку на 5–10% наступного року оцінка залишиться вищою за поріг, і ви не втратите підставу для ВНЖ під час його щорічного продовження.

Друга порада стосується часу: подавайте заяву на ВНЖ одразу ж після реєстрації права власності. Не чекайте «зручного моменту». Кожен місяць очікування — це час, за який міграційні закони можуть змінитися. Раптовий стрибок порогу зі $100 000 до $150 000 — це свіже нагадування про те, як швидко адаптується законодавство.

Поширені запитання (FAQ)

Чи можна отримати ВНЖ у Грузії при купівлі нерухомості на етапі будівництва (офф-план)? 

Ні. Об’єкт повинен бути повністю зданий в експлуатацію, а право власності — офіційно зареєстровано в Публічному реєстрі. Купівля на етапі котловану не дає вам жодних юридичних підстав для подачі заяви, доки мерія не прийме готовий будинок.

Якщо я купив квартиру за $100 000 до 1 березня 2026 року, але ще не подав на ВНЖ — який поріг діє для мене? 

Якщо право власності було зареєстровано та офіційна оцінка проведена до 1 березня 2026 року, ви можете подати документи за старими правилами з порогом $100 000. Якщо ж звіт оцінювача датований після 1 березня — застосовується новий поріг $150 000.

Чи можна отримати ВНЖ, якщо нерухомість оформлена на юридичну особу (компанію)? 

Так, за умови, що ви є кінцевим бенефіціаром або директором компанії, якій належить актив вартістю від $150 000. Потрібно буде підтвердити ваш прямий зв’язок з компанією за допомогою установчих документів та витягів з реєстру юридичних осіб.

Скільки часу займає продовження ВНЖ і які документи потрібні? 

Продовження займає 10–15 днів. Вам потрібно подати заяву на продовження, діючий закордонний паспорт, свіжий витяг з Публічного реєстру (який підтверджує, що нерухомість досі ваша) та квитанцію про сплату держмита 100 ларі.

Що буде, якщо продати нерухомість до закінчення терміну дії ВНЖ? 

Юридична підстава для вашого ВНЖ припиняється негайно. У вас є 30 днів пільгового періоду, щоб знайти нову підставу (наприклад, купити інший об’єкт або відкрити бізнес), інакше доведеться покинути країну. Я настійно рекомендую не продавати актив, доки ви не забезпечите собі новий ВНЖ іншим шляхом, щоб не переривати легальний статус.

Чи дає ВНЖ Грузії право на роботу? 

Так, ВНЖ на підставі володіння нерухомістю дозволяє вам легально працювати в Грузії або вести бізнес без необхідності отримувати додатковий дозвіл на роботу (work permit). Це величезна перевага грузинської міграційної системи порівняно з більшістю країн ЄС.

Якщо ви розглядаєте купівлю нерухомості в Грузії для отримання резидентства, критично важливо точно розрахувати оціночну вартість об’єкта та провести бездоганний due diligence. Команда Umbrella Group супроводжує глобальних інвесторів на ринках Грузії, Туреччини, ОАЕ та інших країн: від підбору ідеального високоприбуткового активу до повного оформлення міграційних документів. Зв’яжіться з нами в WhatsApp або Telegram — ми обговоримо вашу стратегію та підберемо преміальні об’єкти, що ідеально підходять під новий поріг $150 000.