2026 Yılında Gayrimenkul Alarak Gürcistan Oturum İzni Nasıl Alınır?

Gayrimenkul satın alarak Gürcistan’da oturum izni almak, oldukça popüler ve yasal bir göçmenlik yoludur. Ancak 1 Mart 2026’dan itibaren kurallar değişiyor: Gerekli olan minimum ekspertiz değeri $100.000’dan $150.000’a yükseliyor. Göçmenlik dairesi için belirleyici kriter, satıcıyla aranızdaki sözleşmede yazan fiyat değil, lisanslı bir değerleme uzmanı (eksper) tarafından hazırlanan rapordaki resmi değerdir. Oturum izni 1 yıllık verilir ve gayrimenkulün mülkiyetini elinizde tuttuğunuz sürece yenilenebilir.

Türkiye ve BAE pazarlarında geçirdiğim 25 yıllık mesleki hayatım boyunca, yatırımcıların hukuki inceleme yapmadan, duygusal kararlarla aldıkları mülkler yüzünden nasıl zaman ve para kaybettiklerine şahit oldum. Gürcistan, dünyanın en şeffaf yargı bölgelerinden biridir: Tapu sicili herkese açıktır, vergi oranları sabittir ve oturum izni yatırım alt sınırı son derece nettir. Ancak riskler tam da bu basitliğin içinde gizlidir. İnsanlar $80.000’a “ucuz” bir daire alıyor, ancak altı ay sonra ekspertiz değerinin $65.000 çıktığını öğreniyor ve oturum izni başvuruları anında reddediliyor. Bu makalede, doğru mülkü seçmekten oturum izninizi yenilemeye kadar tüm mekanizmayı adım adım inceleyeceğim. Eğer risk almak istemiyor ve ekspertiz değeri garantili projeler arıyorsanız, yalnızca doğrulanmış yatırım projelerinin yer aldığı Gürcistan gayrimenkul kataloğumuzu hemen incelemenizi tavsiye ederiz.

2026 Yılında Gürcistan Oturum İzni Alma Şartları

1. Yatırım alt sınırı: 1 Mart 2026’dan itibaren $150.000 ekspertiz değeri. Bu tarihe kadar sınır $100.000 olarak uygulanıyordu.
2. Ekspertiz değeri, sözleşme bedelinden daha önemlidir: Göçmenlik dairesi, satıcıyla yaptığınız sözleşmedeki fiyata değil, kesinlikle lisanslı değerleme uzmanının (eksperin) hazırladığı rapora bakar.
3. Oturum izni 1 yıllığına verilir ve mülk sizin adınıza kayıtlı kaldığı sürece sınırsız kez uzatılabilir. 10 yıllık kesintisiz yasal ikametin ardından Gürcistan vatandaşlığına başvurabilirsiniz.
4. Daireler, müstakil evler, ticari alanlar ve arsalar (tarım arazileri hariç) uygundur. Ancak gayrimenkulün iskanı alınmış (teslim edilmiş) ve Kamu Siciline (Tapu Dairesine) resmi olarak kaydedilmiş olması zorunludur.

Gayrimenkul Yatırımı ile Oturum İzninden Kimler Faydalanabilir?

Gürcistan’ın “Yabancıların ve Vatansız Kişilerin Hukuki Statüsü Hakkında Kanunu”, Türkiye, AB, Orta Doğu ve BDT ülkeleri dahil olmak üzere neredeyse tüm ülke vatandaşlarının gayrimenkul mülkiyetine dayalı olarak oturum izni almasına olanak tanır. Kısıtlamalar yalnızca aktif giriş yasağı bulunan veya göçmenlik yasalarını ciddi şekilde ihlal etmiş kişiler için geçerlidir.

Başvuru; mülk sahibi ile birlikte, aile üyesi olarak başvuruya dahil edilen eşi ve reşit olmayan (18 yaş altı) çocukları tarafından yapılabilir. Mülk sahibinin anne-babası bu kapsama girmez; onlar için ayrı bir hukuki dayanak oluşturulması gerekir.

Önemli bir nüans: Sadece gayrimenkul satın almak size otomatik olarak oturum izni hakkı vermez. İlk olarak mülkiyet hakkınızı Kamu Siciline (Tapu) tescil ettirmelisiniz, ardından resmi bir ekspertiz raporu almalı ve ancak ondan sonra dosyanızı Devlet Hizmetleri Geliştirme Ajansına (SDA / Adalet Sarayı) sunmalısınız. Belge hazırlığı da hesaba katıldığında, tüm süreç 2 ile 4 ay arasında sürer.

Yeni Göçmenlik Kuralları: Yatırım Alt Sınırının Yükseltilmesi

1 Mart 2026 tarihinden itibaren, oturum izni almak için gereken minimum gayrimenkul ekspertiz değeri $100.000’dan $150.000’a yükseltilmiştir. Bu değişiklik, “Yabancıların Hukuki Statüsü” yasasının alt yönetmelikleriyle yürürlüğe girmiş olup, belirtilen tarihten sonra yapılacak tüm yeni başvuruları kapsayacaktır.

“Alt sınırın yükseltilmesi, göçmenlik politikasının zorlaştırılması değil; normların piyasadaki mevcut gerçek fiyatlara uyarlanmasıdır. Bugün Tiflis veya Batum’da $100.000’a hala bir daire bulabilirsiniz, ancak küresel yatırımcıların ilgisini çeken premium segmentte bu rakamlara uygun mülk bulmak artık oldukça zor.”

Mila Grebenschikova, Umbrella Group CEO’su

Eğer belgelerinizi 1 Mart 2026’dan önce sunduysanız ve mülkünüzün ekspertiz değeri $100.000’ın üzerindeyse, başvurunuz eski kurallara göre değerlendirilir. Ancak şu an yeni bir satın alma planlıyorsanız, doğrudan $150.000 şartına odaklanmalısınız.

Ekspertiz Değeri ile Piyasa Değeri Karşılaştırması: Göçmenlik Dairesi Nasıl Çalışır?

Göçmenlik Dairesi (SDA), manipülasyona çok açık olduğu için alım-satım sözleşmesinde yazan tutara güvenmez. Alıcı ve satıcı, emlak vergilerini düşürmek için gerçekte $150.000 olan bedeli sözleşmede $50.000 olarak gösterebilir. Bu nedenle SDA, gayrimenkulün değerleme yapıldığı tarihteki gerçek piyasa değerini belirleyen, devlet onaylı lisanslı bir eksper raporunu zorunlu tutar.

Ekspertiz raporunun geçerlilik süresi sınırlıdır; genellikle düzenlendiği tarihten itibaren 6 aydır. Bir daire satın alıp raporu bir yıl sonra talep ederseniz, eksper sizin geçmişteki satın alma fiyatınıza değil, mülkün o anki güncel piyasa değerine bakacaktır.

Pratik çıkarım: Bir mülk seçerken sadece satıcının istediği fiyata değil, muhtemel ekspertiz değerine de bakın. Eğer bir daireyi piyasa değerinin %30 altında bir indirimle alırsanız (örneğin inşaat aşamasındayken/topraktan), ekspertiz değeri yasal sınırın altında kalabilir. Oturum izni garantisi için, piyasa değerinde veya biraz üzerinde, teslim edilmiş (iskanlı) bir mülk almak çok daha güvenlidir.

Parametre	1 Mart 2026 Öncesi	1 Mart 2026 Sonrası
Minimum Gayrimenkul Değeri	$100.000	$150.000
Değerleme Kriteri	Resmi Ekspertiz Değeri	Resmi Ekspertiz Değeri
Başvuru İnceleme Süresi	30 güne kadar	30 güne kadar
Oturum İzni Geçerlilik Süresi	1 Yıl	1 Yıl
Yenileme İmkanı	Evet, mülkiyet korunduğu sürece	Evet, mülkiyet korunduğu sürece

Gayrimenkul Şartları: Hangi Varlıklar Oturum İzni Hakkı Verir?

Gürcistan yasaları satın alabileceğiniz gayrimenkul türlerini kısıtlamaz; daireler, müstakil evler, ticari alanlar, ofisler, otel odaları ve arsalar uygundur. Tek kesin istisna tarım arazileridir: Yabancıların tarım arazisi alımı kısıtlanmıştır ve bu tür araziler oturum izni hakkı vermez.

Temel şart: Gayrimenkul iskanlı (kullanıma hazır) olmalıdır. İnşaat aşamasındaki (topraktan / off-plan) veya tamamlanmamış projeler kabul edilmez. İnşaatı bitmemiş bir bina için Kamu Sicilinde mutlak mülkiyet hakkını tescil ettiremezsiniz ve bu tescil olmadan başvuru yapmak için hiçbir yasal dayanağınız olmaz.

Başkentte ve Tatil Bölgelerinde Daireler

Tiflis, expat’lar (yabancı çalışanlar) ve dijital göçebeler tarafından yönlendirilen kesintisiz bir kiralama talebine sahip iş merkezidir. Vake veya Saburtalo gibi seçkin semtlerdeki yeni, business-class projelerde 2 odalı (60–70 m²) bir dairenin ortalama fiyatı $120.000 ile $200.000 arasındadır. $150.000 sınırını rahatça geçmek için, yüksek kaliteli iç mimariye sahip yeni projelere yönelmelisiniz.

Batum, mevsimsel talebe sahip bir sahil tatil şehridir. Burada $150.000’a denize sıfır, manzaralı, yepyeni bir daire satın alabilirsiniz. Ancak buradaki kira geliri büyük ölçüde sezona bağlıdır: Yaz aylarında doluluk oranı %90’a ulaşırken, kışın %30-40’a kadar düşer. Temel amacınız yıl boyu kira getirisinden ziyade oturum izni almaksa, Batum $150.000 bütçesiyle daha fazla seçenek sunar.

Müstakil Evler, Villalar ve Ticari Alanlar

Tiflis veya çevresinde $150.000’a satılan bir ev, genellikle uzak banliyölerde yer alır veya tadilat gerektiren eski bir yapıdır. Batum ve Kobuleti’de bu fiyata deniz kenarında bir ev bulabilirsiniz, ancak inşaat kalitesi ve hukuki temizlik konusunda son derece dikkatli bir durum tespiti (due diligence) yapmanız gerekir.

Ticari gayrimenkuller, oturum iznini yüksek yatırım getirisi (ROI) ile birleştirmek isteyen yatırımcılar için harika bir seçenektir. Batum’un turistik bölgesinde $150.000’a alınacak küçük bir kafe, mağaza veya ofis yıllık %8-12 getiri sağlayabilir. Ancak ticari bir mülkü yönetmek, ya bizzat orada bulunmanızı ya da profesyonel bir mülk yönetim şirketiyle anlaşmanızı gerektirir.

Yatırımcı Oturum İzni İçin Eksiksiz Belge Kontrol Listesi

Belge paketi standarttır, ancak önceden hazırlanmadığı takdirde küçük eksiklikler süreci ciddi şekilde uzatabilir.

1. Pasaport — Başvuru tarihinden itibaren en az 6 ay geçerliliği olmalıdır. Gürcüceye noter onaylı çevirisi kesinlikle zorunludur.
2. Kamu Sicili Özeti (Tapu Kaydı) — Mülkiyeti onaylayan bu belge my.gov.ge portalı üzerinden çevrimiçi olarak veya SDA hizmet merkezlerinden (Adalet Sarayı) talep edilir. Maliyet: 50–100 GEL. İşlem süresi: 1–2 gün.
3. Lisanslı Ekspertiz Raporu — Eksper, Ulusal Mülkiyet Komisyonu tarafından tanınan bir lisansa sahip olmalıdır. Maliyet: 200–400 GEL. Süre: 3–5 iş günü.
4. Resmi Başvuru Formu — SDA’da yerinde veya çevrimiçi olarak doldurulur.
5. 3×4 Biyometrik Fotoğraf — Beyaz arka planda 2 adet mat fotoğraf.
6. Devlet Harcı Dekontu — Standart başvuru incelemesi için 100 GEL.
7. Aile Üyeleri İçin Belgeler — Evlilik cüzdanı, çocukların doğum belgeleri (tamamının noter onaylı Gürcüce çevirisi olmalıdır).

Eğer mülk ipotekli (mortgage/kredi ile) satın alınmışsa, ek olarak kredi sözleşmesine ve vadesi geçmiş borcunuz olmadığına dair bankadan alınacak belgeye ihtiyacınız olacaktır. İpotekli alım ret sebebi değildir, ancak banka, mülkün oturum izni amacıyla kullanılmasına itiraz etmediğini resmi olarak onaylamalıdır.

Başvuru Süreci: Adım Adım

1. Tapu Tescili — Satış Sözleşmesini imzaladıktan sonra varlığı Kamu Siciline kaydettirirsiniz. Süre: 3–5 iş günü.
2. Ekspertiz Talebi — Eksper mülkü ziyaret eder ve raporu hazırlar. Bu sırada çevirileri ve fotoğrafları halledebilirsiniz.
3. SDA’ya Başvuru — Bir Kamu Hizmet Binasına (Adalet Sarayı) şahsen veya portal üzerinden çevrimiçi olarak başvurun. Çevrimiçi başvurular elektronik imza gerektirir.
4. İnceleme Süresi — En fazla 30 takvim günü. Pratikte Tiflis’teki başvurular 10-15 günde, Batum’dakiler ise 15-20 günde sonuçlanmaktadır.
5. Kimlik Kartının Teslimi — Biyometrik plastik oturum kartınızın basılıp teslim alınması ek olarak 5-7 iş günü sürer.

Gizli Maliyetler: Vergiler, Harçlar ve Bakım Masrafları

Oturum izni almak için gereken toplam bütçe genellikle küçümsenir. Gayrimenkulün etiket fiyatının ötesinde; ekspertiz, çeviriler, devlet harçları ve hukuki danışmanlık için fon ayırmalısınız.

Gider Kalemi	Maliyet (GEL)	Maliyet (Yaklaşık USD)
Devlet Başvuru Harcı	100	~$27
Ekspertiz Raporu	200–400	~$55–110
Tapu Sicil Özeti	50–100	~$14–27
Noter Onaylı Çeviriler	150–300	~$40–80
Oturum İzni (Kimlik) Kartı	100	~$27
Hukuki İşlem Desteği (Avukat)	500–1500	~$140–410

Yıllık yenileme işlemi çok daha ucuzdur: 100 GEL devlet harcı, güncel bir tapu sicil özeti ve SDA tarafından gerekli görülmesi halinde yeni bir ekspertiz raporu. Mülkün statüsünde bir değişiklik olmadıysa, genellikle yeniden değerleme yapılması talep edilmez.

Gürcistan’da Emlak Vergileri

Gürcistan, son derece düşük emlak vergileriyle uluslararası yatırımcıları kendine çeker. Satın alma sırasında, gayrimenkulün büyüklüğüne bağlı olarak yalnızca 50-100 GEL civarında tek seferlik bir tapu tescil harcı ödersiniz. Toplam küresel hane geliriniz belirli (ve oldukça yüksek) bir sınırı aşmadıkça, bireyler için yıllık emlak vergisi yoktur.

Gayrimenkulü satın aldıktan sonraki 2 yıl içinde satarsanız, değer artış kazancı vergisi (sermaye kazancı vergisi) uygulanır; bu oran satış fiyatı ile alış fiyatı arasındaki farkın %15’idir. Ancak, mülkü tam 2 yıl elinizde tuttuktan sonra satarsanız, değer artış kazancı vergisi %0’a düşer. Bu, kısa ve orta vadeli al-sat (flip) stratejisi planlayan yatırımcılar için muazzam bir avantajdır.

Oturum İznini Yenileme Kuralları ve Mülk Satışının Sonuçları

Gayrimenkule dayalı oturum izni tek seferde 1 yıllık olarak verilir. Yenileme başvurunuzu, kartınızın süresi dolmadan 40 gün önce yapmalısınız. Yenilemenin dayanağı, yasal mülkiyetinizde kalması şartıyla, birebir aynı gayrimenkuldür.

Eğer mülkünüzü satarsanız, oturum izninizin yasal dayanağı derhal sona erer. Kendinize yeni bir yasal dayanak bulmak (örn: başka bir mülk almak veya iş kurmak) için 30 günlük süreniz vardır, aksi takdirde ülkeyi terk etmeniz gerekir. Bu sürenin ihlali para cezalarına ve ülkeye giriş yasağına yol açar.

Gürcistan’da (oturum izni süreleri dahil) 10 yıllık kesintisiz yasal ikametin ardından vatandaşlık başvurusunda bulunmaya hak kazanırsınız. Şartlar arasında temel düzeyde Gürcüce dil sınavını geçmek ve temiz bir adli sicil kaydına sahip olmak bulunur. Yüksek net değere sahip birçok yatırımcı için 10 yıllık bir ufuk çok uzundur; bu nedenle Gürcistan gayrimenkul oturum izni, doğrudan bir pasaport yolu olmaktan ziyade, küresel hareketlilik (mobilite) ve vergi optimizasyonu aracı olarak kullanılmaktadır.

Hatalı Bir Stratejinin Neden Olabileceği Yaygın Hatalar ve Finansal Riskler

İşte “daireyi al, vizeni kap” şemasının işe yaramadığı veya daha kötüsü, size karşı işlediği durumların dürüst bir analizi.

Durum 1: İnşaat Aşamasında (Topraktan / Off-Plan) Alım Yapmak. Bir inşaat şirketi, teslimin bir yıl içinde yapılacağı sözüyle, taksitle $120.000’a son derece indirimli bir daire teklif ediyor. $150.000 sınırına ulaşılamamasının yanı sıra, fiyat $160.000 olsa bile bina iskanlı (teslim edilmiş) değildir. Mülkiyet hakkınız resmi olarak tescil edilemez. Belediye, binanın bittiğini resmi olarak onaylayana kadar oturum iznine başvuramazsınız. İnşaat 2-3 yıl gecikirse, hem zaman hem de para kaybedersiniz.

Durum 2: Piyasa Değerinin Çok Altında (Büyük İndirimle) Alım Yapmak. Bir yatırımcı “fırsat” bir satış bulur; normalde $160.000 olan bir daire $130.000’a satılmaktadır. Bir eksper muhtemelen daireye $150.000-$160.000 değer biçecek ve yasal sınırı geçmenizi sağlayacaktır. Ancak, indirim gizli yasal sorunlardan (ipotek, haciz, tapu anlaşmazlıkları, ciddi yapısal kusurlar) kaynaklanıyorsa, ekspertiz değeri $150.000’ın çok altında kalabilir. Kapanıştan önce mutlaka sıkı bir hukuki durum tespiti (due diligence) yapın.

Durum 3: Talebin Düşük Olduğu Bölgelerde Alım Yapmak. Kutaisi veya Zugdidi gibi şehirlerde $150.000’lık bir mülk muhtemelen gelecekte satılması inanılmaz derecede zor olacak çok büyük bir ev veya devasa bir ticari alandır. Oturum izninizi alırsınız, ancak sermayenizi likit olmayan (kolay satılamayan) bir varlığa hapsetmiş olursunuz. Bir yıl sonra satmaya karar verirseniz, sadece alıcı bulabilmek için %20-30 oranında zarar etmeniz gerekecektir.

“Umbrella Group olarak, tüm hizmet bedellerini ve vergileri düştükten sonra elde edilecek mutlak net getiriye bakarız. Gürcistan oturum izni için de bu kural geçerlidir: Sadece yasal fiyat sınırını karşılıyor diye bir şey almak yerine; zarara uğramadan kolayca satılabilecek veya kârlı bir şekilde kiraya verilebilecek likit bir varlık satın alın.”

Mila Grebenschikova, Umbrella Group CEO’su

Bir Hatanın Bedeli: Yanlış Stratejinin Kayıplarını Hesaplamak

Klasik bir hatayı modelleyelim. Bir yatırımcı, teslim tarihinde değerinin $180.000’a çıkacağını ve oturum izni sınırını rahatça geçeceğini varsayarak, Batum’da henüz hafriyat aşamasındaki (topraktan) bir daireyi $140.000’a satın alır.

İnşaat 14 ay gecikir. Bu süre zarfında yatırımcı taksitlere faiz öder veya $140.000’ını sıfır gelirle dondurmuş olur. Batum piyasası %5-7 oranında hafif bir düşüş yaşar ve proje tamamlandığında eksper daireye $145.000 değer biçer. Sınır aşılamamıştır. Süreçten çıkmak zorunda kalan yatırımcı, daireyi acil satış (zararına) fiyatıyla $135.000’a elden çıkarır. Bu $5.000’lık doğrudan bir kayıptır; ayrıca emlakçı komisyonları ve işlem masrafları da $3.000-$4.000’ı eritir.

Sonuç: $8.000-$9.000 zarar ve boşa giden 14 ay. Akıllıca alternatif ise: $155.000-$160.000’a teslime hazır (iskanlı) bir mülk almak, tapuyu derhal tescil ettirmek ve aynı gün oturum iznine başvurmaktır. Aradaki $15.000-$20.000’lık fiyat farkı; içinizin rahat olması, hemen başlayan kira geliri ve sıfır risk ile tamamen telafi edilir.

Oturum İzni İçin Tiflis ve Batum Karşılaştırması

Doğru şehri seçmek nihai hedefinize bağlıdır: Oturum izni başlı başına bir amaç mı, yoksa bunun yanında sağlam bir yatırım getirisi de bekliyor musunuz?

Kriter	Tiflis	Batum
$150.000 Bütçe ile Ne Alınabilir?	Yeni, business-class bir sitede 2 odalı (1+1) daire	Denize sıfır, deniz manzaralı 2 odalı (1+1) daire
Kira Getirisi (Yıllık %)	%5–7	%6–9 (Yüksek mevsimsellik)
İkinci El Satışta Likidite	Yüksek	Orta
Kira Doluluk Oranı	Yıl boyu kesintisiz	Sezonluk (Mayıs – Ekim arası)
Fiyat Artışı (2024–2025)	%8–12	%3–6
Yatırım Riskleri	Minimum	Turist akışına aşırı bağımlılık

Sermayesini korumak, istikrarlı ve öngörülebilir bir gelir elde etmek isteyen bir yatırımcı için Tiflis daha güvenli bir seçenektir. Deniz manzarası ve yüksek yaz sezonu geliri karşılığında mevsimselliği (kışın boş kalmasını) kabul etmeye hazır olanlar içinse cevap Batum’dur.

Güvenlik Kontrol Listesi: İşlem Öncesi Hukuki İnceleme (Due Diligence)

Herhangi bir kapora (ön ödeme) transferi yapmadan önce bu beş parametreyi doğrulayın. Bunlardan tek birinde yapılacak hata, size oturum izninize mal olabilir.

1. Hukuki Temizlik — my.gov.ge üzerinden Kamu Sicilinden (Tapu) bir özet sipariş edin. Gerçek sahibi doğrulayın, haciz veya ipotek olup olmadığını kontrol edin ve son 3 yıldaki mülkiyet devir geçmişini inceleyin.
2. Gayrimenkulün Statüsü — Bina iskanlı (teslim edilmiş) olmalı ve ünite konut veya ticari alan olarak tescil edilmiş olmalıdır. Belgelerde “tamamlanmamış inşaat” yazıyorsa, oturum izni başvurunuz reddedilir.
3. Ekspertiz Değeri — Satış sözleşmesini imzalamadan önce ön değerleme (ekspertiz) talep edin. Bir eksper 50-100 GEL karşılığında size sözlü danışmanlık verebilir ve bu sizi milyonlarca lira zarardan kurtarabilir.
4. Satıcı — Şüpheli bir vekaletnameye sahip bir aracıyla değil, gerçek mülk sahibiyle muhatap olduğunuzdan emin olun. Tüm vekaletnameler kesinlikle noter onaylı ve güncel olmalıdır.
5. Fatura Borçları — Elektrik, su ve doğalgaz için sıfır borç olduğunu kanıtlayan belgeler (ilişik kesme belgesi) talep edin. Gürcistan’da kamu hizmeti borçları yeni sahibine devredilir.

Mila Grebenschikova’dan Uzman Tavsiyesi

İşte standart emlakçılar tarafından nadiren tartışılan alışılmışın dışında bir strateji: Bilinçli olarak yasal sınırın %10-15 üzerinde fiyatlandırılmış bir mülk satın alın. Minimum sınır $150.000 ise, hedef fiyatınız $165.000-$175.000 olmalıdır. Bu, finansal bir güvenlik yastığı oluşturur: Piyasa önümüzdeki yıl %5-10 düşse bile, ekspertiz değeriniz yasal sınırın üzerinde kalacak ve yıllık yenileme sırasında oturum izninizi kaybetmemiş olacaksınız.

İkinci tavsiyem zamanlama ile ilgili: Mülkiyetiniz tescil edildiği an oturum iznine başvurun. “Daha uygun bir zamanı” beklemeyin. Beklediğiniz her ay, göçmenlik yasalarının değişebileceği bir aydır. Alt sınırın aniden $100.000’dan $150.000’a sıçraması, mevzuatın ne kadar hızlı uyum sağladığının çok taze bir hatırlatıcısıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

İnşaat halindeki (topraktan) bir mülkü satın alarak Gürcistan oturum izni alabilir miyim?

Hayır. Gayrimenkulün inşası tamamen bitmiş (iskanlı) ve Kamu Siciline resmi olarak kaydedilmiş olması gerekir. Topraktan alım yapmak, belediye tamamlanan binayı resmi olarak onaylayana kadar (iskan verilene kadar) size başvuru için hiçbir yasal dayanak sağlamaz.

1 Mart 2026’dan önce $100.000’a bir daire aldıysam ancak henüz başvuru yapmadıysam, benim için hangi sınır geçerlidir?

Eğer mülkiyetiniz tescil edilmiş ve resmi ekspertiz işlemi 1 Mart 2026’dan önce yapılmışsa, belgelerinizi eski kural olan $100.000 sınırı üzerinden sunabilirsiniz. Eğer ekspertiz raporu 1 Mart’tan sonraki bir tarihe aitse, yeni $150.000 sınırı uygulanır.

Gayrimenkul ticari bir şirketin (tüzel kişinin) adına kayıtlıysa oturum izni alabilir miyim?

Evet, değeri $150.000’ı aşan varlığın sahibi olan şirketin nihai yararlanıcısı (hissedarı) veya yönetici müdürü iseniz alabilirsiniz. Şirket kuruluş belgeleri ve ticaret sicilinden alınacak özetlerle şirketle olan doğrudan bağlantınızı kanıtlamanız gerekecektir.

Yenileme süreci ne kadar sürer ve hangi belgeler gereklidir?

Yenileme işlemi 10-15 gün sürer. Bir yenileme başvuru formu, geçerli pasaportunuz, mülkün hala size ait olduğunu kanıtlayan güncel bir Kamu Sicili (Tapu) özeti ve 100 GEL devlet harcı dekontu sunmanız gerekir.

Oturum iznimin süresi dolmadan gayrimenkulümü satarsam ne olur?

Oturum izninizin yasal dayanağı derhal sona erer. Kendinize yeni bir yasal dayanak oluşturmak için (başka bir mülk almak veya iş kurmak gibi) 30 günlük bir süreniz vardır, aksi takdirde ülkeyi terk etmeniz gerekir. Yasal statünüzü bozmamak için, farklı bir yolla yeni bir oturum izni garanti altına alana kadar mülkünüzü satmamanızı şiddetle tavsiye ederim.

Gürcistan oturum izni bana çalışma hakkı veriyor mu?

Evet, gayrimenkul mülkiyetine dayalı bir oturum izni, herhangi bir ek çalışma izni (work permit) gerektirmeden Gürcistan’da yasal olarak çalışmanıza veya bir işletme kurup yönetmenize olanak tanır. Bu, Gürcistan göçmenlik sisteminin çoğu AB ülkesine kıyasla sunduğu muazzam bir avantajdır.

Oturum izni almak amacıyla Gürcistan’da gayrimenkul satın almayı düşünüyorsanız, ekspertiz değerini doğru hesaplamak ve kusursuz bir hukuki durum tespiti (due diligence) yapmak hayati önem taşır. Umbrella Group ekibi, küresel yatırımcılara Gürcistan, Türkiye, BAE ve ötesindeki pazarlarda rehberlik eder: Kusursuz, yüksek getirili varlığı seçmekten tüm göçmenlik evraklarının halledilmesine kadar tüm süreçte yanınızdayız. WhatsApp veya Telegram üzerinden bizimle iletişime geçin; stratejinizi tartışalım ve yeni $150.000 sınırına mükemmel şekilde uyan premium gayrimenkulleri sizin için seçelim.