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居留许可类型
土耳其居留许可的类型及其维持条件
通过房产取得的居留许可为业主提供了在土耳其居住的独立依据：该身份不依附于雇主、学业或婚姻。只要房产仍在名下、用于居住并满足移民法的要求，业主即可申请后续续签。
基于房产的短期居留许可
每次最长2年；可后续续签身份取决于：保持产权、将房产用于居住并满足短期居留许可的各项要求。
旅游类短期居留许可
最长2年证明居留目的并经移民局批准；续签并非自动。
家庭居留许可
最长3年；不超过担保人的居留期限存在家庭关系，且担保人持续满足既定要求。
学生居留许可
在既定规则范围内的学习期间有效的在读身份；毕业后需另有依据。
工作许可
首次签发通常最长1年；可续签在有效期内替代居留许可；附属许可与雇主及雇佣条件挂钩。
长期居留许可
无限期至少连续合法居住8年并满足附加要求。
申请条件
准入门槛与居留许可的取得条件
要基于房产取得短期居留许可，需购买购买之日价值不低于等值 20 万美元（以土耳其里拉计）的住宅。房产须登记在申请人名下并由其用于居住。
交易前，我们核查房产的价值与法律状态、其住宅用途、外国人能否在具体地址登记，以及房产是否符合移民程序的要求。
| 最低价值 | 购买之日不低于等值 20 万美元（土耳其里拉） |
| 房产用途 | 仅限住宅房产 |
| 使用 | 房产须由申请人用于居住；根据现行 e-İkamet 表格，作为居留依据的房产不得用于出租或类似取得收入 |
| 产权 | 房产须登记在申请人名下 |
| 家庭 | 在房产为按份或共同共有的情况下，配偶、未成年子女及受抚养的成年子女可基于同一依据申请。若仅一名家庭成员为产权人，则为其他成员确定单独的居留依据 |
| 居留期限 | 每次最长 2 年；在依据得以保持的情况下可后续续签 |
| 主要文件 | 房产证（Tapu）、房产地址证明、医疗保险、充足资金证明及标准 e-İkamet 材料包 |
| 首次申请 | 另需市政当局出具的房产正式地址证明（numarataj belgesi） |
| 续签 | 须确认产权保持及最新的地址登记 |
若计划为全家办理居留许可，须在交易前确定产权结构：仅将房产登记在一方配偶名下，并不意味着另一方配偶和子女自动获得基于房产的居留许可。
20 万美元的价值并非唯一条件。购买前须核查房产的住宅用途，以及外国人能否在具体地址登记。
限制条件
购房前需核查的限制与条件
购房前需核查的事项
- 对登记关闭的地址。部分街区对外国人首次登记设有限制。购买房产本身并不保证能在具体地址办下居留许可，因此须在预订和支付定金之前核查该地址的状态。
- 房产的使用。作为居留依据的住宅须属于申请人并由其用于居住。若房产用于出租或类似取得收入，则不符合该居留依据所声明的用途。
- 买方的国籍。外国人购置房产的权利及适用的限制取决于其国籍。此项在甄选和预订房产之前予以核查。
- 依据的维持。房产须保留在申请人名下并由其用于居住。20 万美元门槛以购买之日的房产价值确定；此后其市场价值的变动本身不会终止居留依据。若出售房产，须另有有效依据方可在土耳其继续居住。
- 申请人的文件。须提供有效护照、地址证明、房产文件、规定情形下的医疗保险，以及标准 e-İkamet 材料包。家庭成员还需另行证明亲属关系。
在支付定金之前，Umbrella Group 不仅核查房产的价值，还核查其住宅用途、外国人的购买权，以及具体地址能否用于办理居留许可。
居留许可带来什么
居留许可持有人的权利与便利
01
合法居住
在居留许可有效期内，您可在土耳其居住，不受短期签证制度的限制，也无需为重置允许停留期而离境。
02
银行服务
居留许可可简化在土耳其开设和使用银行账户的流程。具体条件和可用产品取决于银行要求及合规审查。
03
医疗服务
居留期内需使用符合规定要求的医疗保险。连续居住满一年后，符合法律条件的外国人可申请加入国家医疗保险体系（SGK）。
04
教育
子女可在土耳其的公立和私立学校就读。入读公立学校须结合已登记的居住地址及教育部规定；对此前所受教育，如有需要将办理学历等值认证。
05
日常服务
居留许可和外国人身份号码可简化车辆登记、水电燃气合同、移动通信及其他本地服务的办理。
06
政务服务
取得外国人身份号码和居留许可后，即可使用 e-Devlet 门户——土耳其统一的电子政务服务系统。
居留许可本身并不赋予在土耳其工作的权利——从事工作需相应的工作许可或法律规定的豁免。土耳其居留许可也不属于申根身份：前往其他国家的入境规则由申请人的国籍和护照决定。
办理流程
居留许可的办理流程
各阶段时长为大致估计，取决于房产与文件的准备情况、预约日期以及移民局的审理时间。
-
01
选房与地址核查
约第1周我们确定预算和地段，甄选 20 万美元起的住宅房产。预订前核查房产的法律状态、抵押负担，以及具体地址能否用于办理居留许可。
-
02
交易准备
约第1-2周我们办理税号及交易所需文件。必要时协助在土耳其银行开户并准备授权书。
-
03
完成交易
约第2-3周我们完成必要付款并将产权登记在申请人名下。若某笔交易需要独立评估，我们另行安排。对适用强制保险的房产，办理有效的 DASK 保单。
-
04
居留申请材料准备
约第3周我们按所需期限办理医疗保险，并收集房产与地址相关文件，包括房产证（Tapu）和市政当局出具的房产正式地址证明（numarataj belgesi）。为家庭成员准备亲属关系文件及其申请依据。
-
05
提交申请
约第3-4周我们在 e-İkamet 系统中准备申请及全套文件。申请由申请人或获授权的律师提交；登记后将安排移民局的预约日期。
-
06
移民局面谈
约第4-6周在预约时间提交文件原件，并完成程序规定的身份识别和生物采集。即使申请通过代理人提交，移民局仍有权要求补充文件或申请人本人到场。
-
07
审批结果与居留卡
约第5-8周*申请审理后，若结果为批准，将制作居留卡并按规定寄送给申请人。
-
08
续签
取得居留后续签申请可在当前许可到期前 60 天内提交，并须在到期前办结。续签时须再次确认依据的保持、产权、地址及对移民法其他要求的遵守。
* 完整申请的官方审理期限最长可达 90 天。
由我们负责
选房及法律尽调、地址核查、办理税号、交易筹备、必要的保险与评估手续、准备 e-İkamet 材料包以及办理移民程序。
需要您做的
与我们的专家一起确定房产、提供文件并支付交易款项。在强制要求或移民局要求的环节，需您本人到场。
续期
居留许可的续签与入籍路径
续签流程。续签申请须在当前居留许可到期前 60 天内，并务必在到期之前，通过 e-İkamet 系统提交。申请登记后，后续提交文件的流程由系统和移民局确定。
在保持产权、将房产用于居住、地址登记保持最新并满足其他要求的前提下，可申请后续续签。移民局对每份申请单独作出决定。
哪些情况可能导致续签被拒或居留被撤销
- 在过去一年内累计离开土耳其超过 120 天，法律规定的情形除外；
- 出售房产或以其他方式丧失产权；
- 以不符合所声明居留依据的方式使用房产；
- 在强制要求的情形下缺少有效的医疗保险；
- 缺少最新的地址登记或其他必备文件；
- 提供虚假信息或文件；
- 现行的驱逐决定、入境禁令，或法律规定的其他与公共秩序和安全相关的情形。
入籍路径。基于房产的居留许可可计入按一般程序申请土耳其国籍的居住年限。申请须在土耳其连续合法居住至少五年；此期间在境外累计停留不得超过六个月。
居住五年并不意味着自动获得国籍。还将额外评估土耳其语能力、是否有足够收入或职业、长期定居土耳其的意愿，以及国家安全和公共秩序方面的要求。
若主要目标是无需强制居住五年即取得国籍，可考虑购买 40 万美元起房产的投资项目。
房源
适合办理居留许可的房源
精选房源为 20 万美元起的住宅房产。交易前，我们核查房产的法律状态（包括其能否用作居留依据）、产权，以及外国人能否在具体地址登记。
精选房源包括伊斯坦布尔、安塔利亚、梅尔辛及爱琴海沿岸供业主自住的住宅。由于现行限制可能变动，地址状态会在预订前立即核查。
克利奥帕特拉, 阿拉尼亚 山景 2+1 公寓 - 61 m² | ID U4477
阿拉尼亚 / 克利奥帕特拉
面积：
61-138 м²
房间数：
2+1
距海：
650 м
201 500 -
384 750 €
市中心, 阿拉尼亚 自然景观 2+1 公寓 - 90 m² | ID U5449
阿拉尼亚 / 市中心
面积：
90 м²
房间数：
2+1
距海：
600 м
203 500 €
186 000 €
奥巴, 阿拉尼亚 海景 1+1 顶层公寓 - 59 m² | ID U448
阿拉尼亚 / 奥巴
面积：
59-146 м²
房间数：
1+1, 2+1, 3+1
距海：
850 м
205 000 -
435 000 €
克利奥帕特拉, 阿拉尼亚 自然景观 2+1 公寓 - 100 m² | ID U5745
阿拉尼亚 / 克利奥帕特拉
面积：
100 м²
房间数：
2+1
距海：
400 м
209 000 €
204 000 €
地址状态可能变动。预订及办理交易前，将再次核查现行限制。
关于我们
关于 Umbrella Group
Umbrella Group 自 2018 年起深耕国际房地产市场。其间团队已完成 250 多宗交易，所代理的房产组合总价值超过 4 亿美元。
公司经营土耳其、阿联酋及其他国际目的地的房产，全程陪同客户：从房产的甄选与法律尽调，到交易完成、获得居留与国籍。
在土耳其，交易由专职律师负责。可全程以俄语与客户沟通，包括文件准备以及与银行、开发商和政府机构的对接。
客户保密贯穿工作的每一个阶段；如有需要，可另行以保密协议（NDA）明确相关条款。
伊斯坦布尔
Nurol Tower, İzzetpaşa Mah., Yeniyol Cad. No: 3, Kat: 31, Ofis No: 3103, Şişli, İstanbul, Türkiye
迪拜
The Onyx Tower 1, Office 606, Sheikh Zayed Road, The Greens, Dubai, UAE
费用
房产价款之外的费用
除房产价款外，交易预算还包括产权登记国家规费、保险、公证与翻译费用，以及居留许可的规费。在一手市场购房时，若交易不满足免税条件则另需缴纳增值税。签署合同前，客户将收到按所选房产及申请人数量编制的分项估算。
| 项目 | 大致金额 |
|---|---|
| 产权登记国家规费（tapu harcı） | 买方缴 2%、卖方缴 2%* |
| 评估报告——如交易需要 | 标准住宅按 2026 年费率 16,500 TL 起；视面积而定 |
| TKGM 登记手续费 | 按 2026 年官方费率；视操作类型而定 |
| 强制地震保险（DASK） | 按官方费率；视面积、楼宇和地震风险区而定 |
| 居留所需医疗保险 | 按保险公司费率；视年龄和承保期限而定 |
| 居留卡（belge bedeli） | 按 2026 年费率每位申请人 964 TL |
| 居留许可国家规费（ikamet harcı） | 视国籍和许可期限而定；由 e-İkamet 系统计算 |
| 公证、宣誓翻译、授权书 | 约 200-500 美元 |
| 土耳其税号 | 无单独政府规费 |
| 增值税（KDV）——一手市场购房时 | 视房产和交易而定；非居民在满足规定条件时可享免税 |
| Umbrella Group 服务费 | 在服务开始前以合同约定 |
* 依法双方各缴 2%；合同可对费用分担另有约定。
对于未满 18 岁和超过 65 岁的申请人，短期居留许可不要求强制医疗保险。在一手市场购房时，我们在交易前核查外国买家享受增值税免税的资格。
Umbrella Group 的服务涵盖房产的甄选与法律尽调、居留所需的地址核查、交易筹备、办理税号、必要的保险与评估手续、准备 e-İkamet 材料包，以及办理移民程序。
常见问题
该身份要求在土耳其长期居住吗？
该身份要求您实际居住在土耳其，但允许短期出境。过去一年内累计离境超过 120 天，可能成为注销或不予续期短期居留的理由；法律另有个别例外规定。
什么是封闭街区，地址如何核查？
部分街区对外国人的首次登记设有限制。具体地址的状态会在预订房产和支付定金之前核查，因为现行限制及其例外规定可能变动。
拒批的主要原因有哪些？
拒批或不予续期的原因可能包括：房产不符合以房产为依据的居留要求、具体地址存在限制、房产为非居住用途、产权终止、住房未按申报用途使用、缺少必备文件、信息不实、违反在土耳其境外停留的规定，以及法律规定的入境和公共安全方面的限制。
出售房产后身份会怎样？
出售房产将终止办理房产型居留所依据的事由。不应指望现有卡片会自动有效至卡面所示日期。如计划出售或更换房产，需提前准备另一项居留依据。
子女能否办理居留，能上学吗？
未成年子女不会仅因房产登记在父母一方名下就自动获得房产型居留。在存在按份共有或共同共有的情况下，家庭成员可基于同一依据提出申请；其他情形则确定另一项合适依据。具有合法居留身份的子女可在公立和私立学校就读，须遵守入学及地址登记规定。
需要土耳其银行账户和税号吗？
土耳其税号在交易筹备阶段办理，用于若干登记和支付手续。在土耳其银行单独开户并非房产型居留的必备条件，但对完成交易及后续结算可能较为方便。
医疗保险须满足哪些要求？
医疗保障须符合 Göç İdaresi（移民局）的要求，并覆盖所申请的居留期限。可采用私人保险或该体系规定的其他保障方式。未满 18 岁和超过 65 岁的申请人适用例外规定。连续居住满一年后，符合规定条件的外国人可申请加入 GSS/SGK 体系。
为达到 20 万美元门槛，可以购买两套房产吗？
对于以房产为依据的居留，我们不建议在未事先确认此类结构是否适用的情况下，通过累加多套房产的价值来构建方案。最稳妥的做法是单套住宅本身即达到规定的最低门槛。如考虑多套房产，会在交易前核查此类方案是否可行。
是否需要本人在土耳其到场？
交易和文件准备的部分环节可通过授权书办理。首次申请须考虑本人到场预约，以及程序规定的身份核验和生物识别环节。到访次数和预约安排由移民局确定。
多久之后可以申请入籍？
房产型居留可作为通过一般程序走向入籍的合法居留依据。在满足法律其他要求的前提下，连续合法居住满五年后即可提出申请。仅居住满五年本身并不保证获得国籍。
该身份是否赋予工作权利？
不赋予。居留许可本身不赋予在土耳其从事工作的权利。就业需要相应的工作许可，或法律规定的豁免。
业主会产生哪些税费？
购房时需缴纳产权过户登记国家规费——依法买方缴 2%、卖方缴 2%。住宅房产的年度税为其计税价值的 0.1%，在大型市政辖区内则为 0.2%。
持有居留许可本身并不意味着自动成为土耳其税务居民。税务居民身份需综合考虑居所、停留时长以及适用的国际税收协定加以确定。
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我们将挑选符合您需求、20 万美元起的住宅房源，并核查所选地址能否办理居留许可。
数据更新日期
本页所列数字与时限仅供参考，不构成法律意见。项目条件由该国主管机关制定，可能发生变化。
